黄健
2019-01-29
2019年1月29日
我先抛出我的结论：2019年北京房租不会涨，大概率会降，降幅还不会小。
最近跟好多人讨论到北京租房市场的问题。大家关心的主要问题是，过完年，北京的房租是要再涨，还是要降？
关心这个问题，一是北京房租非常高，在北京工作生活的人都有深刻的体会；第二就是2018年，不太平，大家心里慌。
2018年三四月份的时候，北京房租大涨了一波，那会新闻到处都报道了，全国人民都知道了，涨幅高的地方是30%左右，平均涨幅也有10%。我正好在那个点换的房子，所以感受很深刻，非常难受，房租太高了。
到2018年夏天的时候，长租公寓爆仓、自如甲醛事件、自如偷拍事件连续发生发酵，公众关注度很高。继续到秋冬之际，发生了一个事情，关注的人不多，但是我认为意义特别重要，就是自如通知租客续约，可以原价续约，如果不续，那么到2019年再续的话，肯定要至少涨10%。这个事情，注意到的人不多，主要是因为连续发生了太多坏事，大家有些麻木了，以及住自如的人，还算是北京城里白领或者准中产居多，忙着上班，根本没空讨论，而且当时要到期的，其实没办法，不得不续约。
那么又要到新一年了。一年三四月和八九月是租房市场的热闹时期，这两个时间点，是社会人换工作、毕业生进入职场的两个时间点，而且重叠到一起了。所以很热闹，中介也很看重这两个点，是出业绩的时候。年底的时候，我到处看房，有一些直观的感受。再加上最近的一些形势判断，我说一下判断2019年北京房租大概率会下降的判断依据。
一、2018年已经透支涨幅
这个就是说，2018年年初暴涨一把，再加上年底自如这些稍微好点的出租房也涨了一把，涨幅实际上已经透支了。租房市场不同于买卖，租房市场还是比较市场化，这里面政府行政干预没有那么多。这种情况下，价格涨跌，与市场供求互为表里。2018年年初大涨了一把，我看来主要原因是两个：
1，房屋买卖市场上，感知到的危险太强烈了，这个危险本是楼市危险的积累，同时也因为政府释放了强烈的调控信号。买卖市场上不确定性的恐慌，传导到租房市场上。就是说你的房东有几套房，自己住一套，其他的租出去，用租金补贴自己还房贷，现在忽然说房价有点问题，房东首先想我把房租涨一点吧，这样后面一年即使有问题，我们也想当于先降了一下自己的风险。这是一个很强的动力，就是从买卖市场传导到租房市场的。
2，2017年下半年人尽皆知清退低端人口事件。这个事件本身其实搞得范围并不是特别大，但是形成的市场影响很大。
首先是信心冲击。很多人觉得没希望了，干脆就离开北京了。这些人离开了，不租了，房东觉得损失了，于是给继续留下来的人涨租，给自己找补。
其次是整治隔断。原来一个房子两个卧室，房东打个隔断，客厅也做一个卧室租出去，现在不让这个出租这个卧室了，所以房东从内心来讲，他要找补，于是给两个卧室住的房客涨租，租金就直接上涨了。
上面两个原因，是年初租金暴涨的主要原因。当然还有毕业生和换工作导致的影响，但是这个年年有，2018年也没见突然增加了很多毕业生涌入北京工作市场。
所以年初的暴涨形成之后，后面几个月，就是一个心理博弈时期。我一直在观察房租，就看到，到下半年毕业季的时候，租金并没有再继续涨，可见，毕业生涌入，也涨不起来了，反过来说明了年初的暴涨是过度了。这个很重要。
所以到年底的时候，自如这些还要再忽悠租客续约，否则到了2019年要再涨，其实就是因为链家（自如是链家控股的公司）这些大中介，他们也观察到了数据，也看到形势开始清晰了，就是2019年再涨可能性不大了，于是提前捞最后一把。
综合上面来看，2018年北京租房市场涨幅已经透支了。透支了多少我不确定，但是肯定透支了，这个透支直接影响了2019年，要再涨，没有动力了，房东没有动力，房客更加反对。
二、2018年经济形势变差，2019年会继续变差
2018年经济变差，大家都有了解，在北京感受更加明显。
从2018年年中开始，就各种企业裁员，特别是互联网科技行业。下半年的时候，一片哀鸿。要知道，北京的几大睡城，比如回龙观霍营片、天通苑片，大部分都是从事科技行业的人租住。行业往下走，这些人中支付不了房租的，就只好去更远的地方住，原来住四环里的，也要感到危险了，还想手里留点钱应对危机，所以就去五环外住了。那么四环里的租房就不会那么热闹了。
2018年年底的时候，大家都在说年终奖。那么你听说几家发了年终奖了？这是显著不同以往的。你现在听到的都是说年终奖不发了，大家加班，明年还要降薪。回想2015年前后，那会年底的时候，大家都在炫耀，年终奖发了几万几十万，年会抽奖，最差的也是iPhone，动不动抽到一个出国游。这会你看，行业里，都在收缩，没前三年那么疯狂了，大家要准备加班，搞996，不搞弹性工作时间了，要考KPI了，不行就要滚蛋了。整个氛围是很紧张的压抑的。
我在公司招聘的时候，也就发现，比以前有更多的选择了，简历更多了，可以优中选优了。以前，你不给offer，人家头也不回就走，立马拿下一家offer。
这是大形势。大形势下，房租是小形势，大形势不行，小形势不可能再疯了，因为没人陪你玩了，更何况租房市场还是比较市场化的。
三、具体的现象也在说明问题
最近找房子，中介没有那么热情了。带你看一看，就算了，后面再发一发微信推荐下，你不回他，他就不理你了。
你可能觉得这个不对啊，这不正好说明了中介不理解是因为他们生意不错嘛。其实是相反的。因为，中介从成交中拿提成，他服务你再好，只要你不成交，他就白费了。所以中介心中也有平衡，因为他知道最近租房不热了，各个区域的租金，其实都在阴跌，要租房的人肯定是到处看，不那么容易出手了，所以他费劲，也白搭。
你去看租金暴涨的时候，中介非常急促的催你成交，因为他预期成交后马上还有更多的人成交，所以要抓紧促成交易，他好拿更多提成。这个时候本来就是考虑时间短成交快，中介才有动力，让你考虑更短，成交更快，他可以促成更多单成交。
这是典型的，市场热，人更热，市场冷，人更冷。我前几天在中介那里听到，他们为了让一个买卖成交，搞了好几天，四五个中介轮番上阵，给买方和卖方做工作，就为了让卖方在总价556万的基础上降一万块钱，凑个好听的数字555。换做两年前，总价上几万块的涨跌都没人在乎。
最近去看链家上面的房租价格，其实没有动，也没有成交，在北京，这就叫阴跌，就事实上跌了，但是面子上还是那个价格。因为谁也不敢下调，怕挨骂，中介怕同行骂，房东怕小区的其他房东骂。大家都这么僵持着，就等冰面破裂。
但是有些房东，他们坚持不住了，房子挂那里，租不出去，其实是在损失的。所以他们在网上挂的时候，标的价格还是那个价格，没有降，但是你要是跟他谈，轻松的就能够降个几百，要是在五环外，房东主动降价1000，然后再跟你谈。这个实际上就是已经跌了，只是怕得罪人，房东也想自己先把房子租出去。可见，供需已经发生质变了。
另外一个数字，就是北京人口净流入，在实质性的减少了。这个数字目前还不是很大，但是这个是质变的开始。租房市场其实还在幻想，幻想2019年毕业季，更多的毕业生到北京来工作，这样继续支撑房租价格上涨。
但是，这真是幻想。首先是，二三线城市各种各样的抢人计划，的确有分流效果，很多年轻人去了成都武汉南京郑州这些地方。这是主动的变化。其次，北京控制总人口的计划，提了很多年，就是没控住，现在终于开始出现效果了，这是符合上面决策人的预期的，所以短期来看，不会马上放松北京总人口控制计划。从市场的角度看，这是人口被动变化。第三就是上面说到了的，经济形势不好了，互联网这个十分吸引毕业生的行业、容纳毕业生量巨大的行业，也不那么好了，毕业生要另想出路，要么继续读研，要么考公务员，要么分散到其他行业就业，事实上，考公务员越来越热了。你北京怎么能还继续预期那么人多来支持你的租房市场呢？
所以，综合来讲，预期2019年租房市场再涨，基本是幻觉。一旦薄冰破裂，大降才是大概率事件。